驗收房子
看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，凱文顧問提示:暫且先不要交付一些物業費用及相關費用，此時物業會催促你來交付，可同他們交流，驗收好后，再交付費用.從物業處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠程抄表另)等幾把。接著就可以同物業人員一起去房子里了。(記得拿那些工具哦)
1)詳細檢查房屋質量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現象；(陽臺裂縫危險大)
【提示】：由于新房子空關時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看了
2)檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫 【提示】：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛生頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。
3)仔細檢查地面，仔細檢查地面有無空殼開裂情況。
【提示】：如有空鼓，一定要責成陪同物業人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。
4)水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二、來試試排水速度。(一般新房子會配一個簡易龍頭給業主)。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。
【提示】：關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。
5)驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。
【提示】：做好這些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位置)。
6)驗收地面下水情況。在廁衛放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業主在24小時后查看其家廁衛的天花。
【提示】：在全部用完水后，應再打開水表，看清楚水表數字，記錄下來，同時要記錄電表數字。
7)核對買賣合同上注明的設施核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符；
【提示】：通常在這方面，應該沒什么大問題，但是確實要仔細核實。
8)測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數據來源地點與具體數據，最好把水表、電表數字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業公司提供的紙張上。
最后好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業人員確定解決方案和解決日期，看解決結果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了。
案例1
即使購房合同有明確約定開發商也沒有權代收契稅
袁前嶺律師：開發商把繳納契稅和公共維修基金作為入住領鑰匙的前提條件，是錯誤的，因為無論是依據法律還是王先生和開發商之間的合同，開發商都不享有這個權利。其次，北京市相關政策明確規定從今年1月1日起不允許任何單位代收契稅，王先生可以向開發商表示該約定違反了法律的強制性規定，屬于無效條款。
由于開發商要求在交付房屋前交納上述費用和簽署《委托書》，超出了法律規定和購房合同約定的范圍，因此，即使王先生拒絕收房，也是屬于開發商沒有按時向王先生交付房屋，必須承擔逾期交房的違約責任。
王先生：我們是某小區的業主，開發商在我們去辦理收房手續時告知，只有簽署了開發商出示的“委托協議”，并且把公共維修基金和契稅等費用交給開發商，才能辦理入住手續和領鑰匙。請問律師，如果拒絕簽署該協議，可能產生怎樣后果？
案例2
如果在2004年前簽合同分期綜合驗收合格應收房
朱壽全律師：根據國務院文件，從去年7月1日起取消住宅小區項目竣工綜合驗收，雖然這能避免重復驗收，但綜合驗收取消后，對后期的物管、小區交通、通郵、綠化指標是否達到等，只能靠開發商的誠信，而無法用行政手段干預。
袁前嶺律師：如果開發商出具了分期綜合驗收的文件，而業主認為該小區達不到分期綜合驗收的條件，那么就需要和分期綜合驗收文件的頒發部門了解相關情況。開發商要求業主在收房前必須簽物業合同的行為，不應該得到法律的支持。如果因此導致業主延遲收房，開發商必須承擔逾期交房的違約責任。但注意保留開發商要求崔先生簽署物業合同時的相關證據，包括錄音、現場證人等等。
崔先生：我的購房合同中約定：“商品房經分期綜合驗收為交房條件”，現在開發商通知我去收房，但在現場我發現目前小區的綠化，郵箱，道路都還沒有搞好，我可不可以拒絕收房？此外，開發商要求我三年不得更換物業公司，如果我不簽物業合同，他就不交鑰匙，這種情況我應該如何處理？
案例3
保修條款低于法定最低限可向市建委相關部門投訴
袁前嶺律師：依據《房屋建筑工程質量維修辦法》第六條、第七條和《城市房地產開發經營管理條例》規定，開發商約定的條款不得低于法定最低保修期，否則屬于無效條款，吳先生并不需要和開發商作更多的談判。
王立宏律師：購房者如果發現《住宅質量保證書》上所承諾的保修時間不符合有關規定，可以先找到相關的法律條款出示給開發商，如果開發商仍然拒絕，可找市建委相關部門投訴處理。
朱壽全律師：如果要起訴，無須要求其出示不交鑰匙的書面證明，但應該保存開發商已經蓋章的《住宅質量保證書》作為日后起訴的證據。
吳先生：開發商上周通知我收房，但在開發商出具的住宅質量保證書中，注明了屋面防水保修三年，管道及線路保修半年。據我了解，國家規定這兩項的保修期限分別應該是五年和二年，請問律師，這樣的質量保證書我可以不簽嗎？如果談判后開發商仍執意不實行國家的有關規定，我們應該怎么辦？
案例4
開發商提供的面積實測表并不包含各戶詳細面積圖
袁前嶺律師：依據《測繪資質分級標準》和《測繪資質管理規定》的規定，丁級資質的單位也有資格測繪24層塔樓，陳女士如有疑問可到北京市建委了解。
王立宏律師：面積實測表不需要有圖，沒有各戶的詳細面積圖、公攤面積圖是正常的。戶型的面積中一般會同時附上總建筑面積、總分攤面積、各戶的建筑面積、套內建筑面積、分攤面積、分攤系數以及各個分攤部位的詳細面積。
陳女士：我在海淀區買了一套房子，現在已進入收房階段，開發商提供的面積實測表是一個丁級資質的單位出具的，我想請問一下，丁級資質的單位有沒有資格測繪24層塔樓？
此外，該測繪機構提供的面積實測表沒有各戶的詳細面積圖、公攤面積圖，請問一份完整的面積實測表應該包含哪些數據？
-收房流程
第一步：業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》
第二步：業主交納剩余房款領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》
第三步：業主做綜合驗收，就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案
第四步：根據協議內容解決交房中存在的問題，無法在15日內解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協議
第五步：業主簽署《入住交接單》。
關鍵環節：開發商在交房時向業主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。
關鍵環節：收房應驗收五項資料：房屋的《住宅質量保證書》(可帶走)、《住宅使用說明書》(可帶走)、《竣工驗收備案表》、面積實測表、管線分布竣工圖(可帶走)。
關鍵環節：交房遇到的問題無法在15日內解決的，業主一定要就解決方案及期限達成書面協議，以防止開發商事后不承認。
